부동산 매도의 법률지식 

1. Disclosure 의무 

주택을 팔고자 하는 셀러는, 어떻게 하면 좋은 가격을 받을 수 있을지, 언제 집을 내놓아야 빨리 팔 수 있을지를 고민하게 되고, 또 좋은 리스팅 에이전트를 결정해야 하는 등 주택을 살 때보다도 신경써야 하는 것이 많습니다. 그러나 이 주택 매도과정을 법적인 관점에서 간단히 말한다면, 셀러는 바이어에게 근본적으로 주택에 물리적으로나 법률적으로 하자가 없다는 것을 보여주거나, 하자가 있다면 어떤 것이 있는지를 보여주어야 하는 것이라고 할 수 있겠습니다. 

주택의 물리적인 하자에 관련하여 클로징 전후로 셀러와 바이어간에 발생하는 분쟁들을 분석해 보면, 많은 경우 주택의 상태에 대해 셀러가 공개(Disclosure)를 하지 않았다거나 공개한 내용과 사실이 다른 데서 기인하는 경우입니다. 
부동산 매매에 대해서 법은, 주택의 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소들에 대해서는 반드시 공개하도록 하고 있습니다. 파는 입장에서는 아무래도 소극적일 수 밖에 없을 이러한 공개를 유도하기 위해, 많은 주에서 서면으로 별도의 양식을 정해 공개하도록 하고 있습니다. 
셀러 입장에서 자신이 알지 못하는 하자까지 확인하기 위해 인스펙터를 고용할 필요까지는 물론 없고, 다만 자신이 알고 있는 한도에서 공개하도록 의무를 부과하고 있는 것입니다. 만약 셀러가 알고 있는 주택의 하자에 대해서 일부러 눈을 감고 숨긴 것으로 밝혀지는 경우, 경우에 따라 법정에 설 수도 있으며, 바이어에게 그에 대한 보상을 해 줄 의무가 발생합니다. 

공개의무와 관련하여 한가지 기억할 법은, 환경오염문제 때문에 채택된 납성분이 들어있는 페인트에 관한 특별법입니다. 이 법에 따르면, 만약 1978년 이전에 건축된 주택인 경우, 연방법인 the Residential Lead-Based Paing Hazard Reduction Act 에 따라, 납성분이 들어있는 페인트 등을 사용했는지에 대한 사실관계를 공개하고 이에 대한 상호이해를 확인하는 서류에 서명을 해서 이를 보관하도록 되어 있습니다. 또한 납성분과 관련 바이어에게 주택에 대해 10일의 검사기간을 따로 부여하도록 되어 있습니다. 대개는 리얼터들이 계약단계에서부터 이를 챙겨주지만, 이를 위반한 경우에는 가중된 처벌이 규정되어 있으므로, 기억하시기 바랍니다. 


2. Deed 라는 서류가 있던데요. 

한국에서 집문서라고 흔히 얘기하는 주택에 관한 소유증서를 미국에서는 Deed 라고 합니다. 아마 현재 살고 계신 집을 사기 위해 마지막으로 클로징 하던 날, 셀러측 변호사가 준비하여 셀러가 서명하여 공증을 받은 뒤, 주택이 위치한 해당 카운티의 등기소에 record 된 warranty deed 를 변호사로부터 받으셔서 집에 보관하고 있으실 줄 믿습니다. 이제 집을 팔기로 하여, 바이어에게 집을 넘기려면 그와 동일한 서류를 준비해 줄 의무가 발생하는 것입니다. 
미국에 살면서 이러한 Deed 라는 서류를 종종 만나게 되는데 이번 기회에 정확히 알고 넘어가시기 바랍니다. 

Deed 에는 반드시 양도되는 부동산의 주소와 함께 부동산에 대한 정확한 설명(이를 legal description 이라고 합니다.)과 부동산의 고유번호(PIN) 가 적혀 있어야 하며, 동시에 매도인 또는 양도인, 매수인 또는 양수인의 이름과 정보가 들어있어야 합니다. 
Deed 에는 여러 가지 종류가 있습니다. 가장 일반적인 것은 Warranty deed 인데, 이를 통해 셀러는 소유권을 넘기는 것과 동시에, 명시적으로 이전에 이중으로 타인에게 소유권 등을 넘기지 않았다는 점과 장래에 이중으로 넘기지 않을 것임을 게런티하는 것입니다. 개념상 바이어에게 가장 유리한 Deed 입니다. 
Quitclaim deed 는 셀러나 양도인이 양도당시 가지고 있는 한도에서 소유권을 넘겨준다는 증서이며, 확인되지 않은 문제에 대해서는 양도인이 추후 책임을 지지 않게 되는, 비교적 약한 효력의 양도 증서입니다. 흔히 부부명의의 부동산을, 이혼이나 어떤 사정에 의해, 어느 일방의 명의로 변경을 한다든지 할 때 사용하는 경우가 많다고 알고 계시면 되겠습니다.   
Trust deed 또는 Deed of trust 는 이와 조금 달라서, 이해하기 쉽게 비유하자면, 담보권의 일종으로 보면 될 것 같습니다. 예컨대, 주택에 대해 타이틀회사 등이 융자 또는 기타 lien 등에 의해 권리를 갖고 있는 경우, 이 trust deed 는 주택이나 부동산의 권리를 바이어(대개 borrower)가 아닌 개념상의 제3의 존재인 “trustee”에게 넘기게 되는 것이며, 융자나 담보가 다 해결되면 그제서야 권리가 바이어에게 돌아가게 되도록 하는 제도입니다. Trustee 는 단지 담보로서만 소유권을 갖고 있는 것이므로 융자를 잘 갚아 나가는 한도에서는 권리를 행사하지 못합니다. 융자회사 등이 Trust deed 같은 제도를 만든 이유는, 모기지를 갚지 못하거나 하는 경우 법원의 개입 없이 간단히 부동산을 처분하여 융자액을 반환 받을 수 있기 때문입니다.   

Deed 자체는 아무리 서명하고 공증을 받았다 하더라도 해당 카운티에 등록하여야 효력이 있습니다. 서류에 등기소에서 발급하거나 첨부한 등기 기록이 있는지 확인해야 할 것입니다. 


3. Owner Financing 

때로 융자가 안되는 바이어를 위해서 소위 오너 파이낸싱을 해주는 경우를 볼 수 있습니다. 이에는 두가지 방법이 있습니다. 

일반적으로, 바이너는 론을 갚겠다는 promissory note 와 함께 모기지나 위에서 잠깐 살펴본 deed of trust 에 서명을 합니다. 셀러는 반대로 warranty deed 등에 서명을 하여 바이어에게 주는 것입니다. 바이어는 타이틀을 가지게 되므로 집을 팔거나 에퀴티 등을 얻을 수 있습니다. 물론 바이어는 약속한 페이먼트를 셀러에게 계속 보내야 합니다. 
다른 방법은, 바이어가 돈을 갚을 때까지 셀러가 주택에 대한 소유권을 계속 유지하는 것입니다. 이 경우 양측이 맺는 계약을 일컬어, contract for deed, contract of sale 또는 installment sales contract 라고 합니다. 이에 따르면 바이어는 모기지처럼 모든 페이먼트를 셀러에게 보내게 되고, 다 갚게 되면 비로소 셀러가 warranty deed 와 같은 서류로 소유권을 넘겨주는 것입니다. 소유권이 셀러에게 있는 만큼 바이어에게 refinance 할 기회를 막기 때문에 상대적으로 적게 활용되고 있습니다. 

앞서 말씀드린대로 부동산 매매에 있어 매도인은 매수인보다 책임을 많이 집니다. 타이틀 서치 등을 통해 법적으로 문제 없는 부동산임을 매수인측과 매수인에게 돈을 빌려 주는 렌더에게 확신을 주어야만 매매가 순탄히 클로징에 이를 수 있는 만큼, 이러한 법률문제를 제대로 처리할 수 있는 전문가의 도움으로 성공적인 부동산 거래를 하시기 바랍니다. 

부동산 매수의 법률지식 

1. 변호사가 부동산매매에 필요한가요? 

한국에서는 부동산을 매매함에 있어, 실제적인 일은 미국처럼 부동산중개인이 처리하지만, 법무사가 부동산 등기 등의 일부 법률업무를 돕게 되는 것이 보통입니다. 따라서, 미국 이민와서 자기소유의 주택을 매수하려는 분들이 변호사를 고용해야 한다는 말에 ‘뭐가 그렇게 거창하지..’ 하며 이상하다고 느끼는 경우가 많습니다. 

부동산 거래에 관한 서류와 그 절차가 아무리 정형화되었다고 하더라도, 기본적으로 부동산거래는 셀러와 그를 돕는 에이전트를 상대로 하여, 거래여부 및 계약조건에 대해 밀고 당기는 교섭의 성격을 띠고 있으므로, 이를 돕는 변호사의 업무영역이 생긴 것은, 매사에 계약에 의해 운영되는 미국문화의 모습으로 이해할 수 있을 것입니다.   
더구나, 한국에서는 부동산 거래에 있어 등기부만 확인해 보아도 모든 재산권문제를 확인하기 쉽지만, 미국에는 한국과 같은 전국가적인 부동산 등기제도 같은 것이 없습니다. 
따라서 부동산 거래시에는, 보일러 시설이 좋지 않다거나, 곰팡이가 있다거나 하는 건물의 물리적인 하자만 문제되는 것이 아니라, 건물에 숨겨진 담보가 잡혀 있다든지, 밀린 세금이 있다든지 하는데 대한 법률적 하자를 찾아내는 절차가 매우 어렵고, 또 찾아내지 못하는 경우를 대비하여 보험을 들어야 하는 이슈들이 따르게 마련이어서 개인적으로 이러한 점을 해결하기 어려운 것이 사실입니다. 그러하여 법적으로는 클로징 서류 등의 준비에 변호사채용을 의무화한 주도 있는 실정입니다. 

주택을 매수하기로 결심한 경우, 위치와 가격대를 결정하고, 좋은 부동산 에이전트와 융자를 얻기 위한 Loan Officer 를 만나는 것은 물론 중요합니다. 하지만 부동산 매매 과정에서 부딪치는 계약서에 대해서는, 경험자의 조언만을 참고로, 훑어 보지도 않는 것이 보통인 것 같습니다. “아는 것이 힘이다”라는 격언은 미국에서라고 다르지 않습니다. 아래에서는 부동산매수에 있어 한국과 달리 기억해야 할 법률적인 이슈를 몇가지 설명드리고자 합니다. 


2. Contingencies 의 중요성 

집은 사는 것은, 맘에 들지 않으면 30일 안에 리턴할 수도 있는 TV를 사는 것과는 달라서, 일단 사면, 거의 뒤집을 수 없는 행위입니다. 아마도 인생을 살면서 가장 큰 법률행위일 수도 있는 주택매매계약의 중요성을 생각하면, 계약서 서명 전, 그리고 서명 뒤에도 마지막으로 클로징을 하기 전에 반드시 여러가지를 확인해야 할 것입니다. 이러한 점을 고려하여 부동산거래에 있어 사용되는 모든 표준계약서에는 클로징이 일어나기 전에 꼭 일어나야 하는 조건들의 리스트를 두고 있으며 이러한 조건들을 Contingencies 라고 합니다. 조건이 발생하지 않으면 계약을 원천적으로 무효로 돌리거나 다시 협상할 수 있도록 하는 것이지요. 
이 중 아마도 가장 중요한 조건이 Financing contingency 일 것입니다. Mortgage 를 얻어야만 집을 살수 있는 경우가 대부분이므로, 신청한 융자가 승인되지 않으면 계약을 없었던 것으로 하는 것이 필요합니다. 보통 융자를 하게 되는 경우, 45일에서 60일 정도의 기한을 바이어에게 주는 것이 일반적입니다. 만약 그 기간 안에 융자가 해결되지 않으면 셀러측에 기간연장을 사전에 부탁해야 합니다. 
계약서 문구상, 만약 바이어가 융자를 얻지 못하게 되는 경우 셀러가 대신 융자를 얻을 수 있다고 되어 있는 경우가 종종 있는데, 바이어에게 불리하므로 대개 변호사가 삭제를 요청하게 되는 대표적인 조항입니다. 
이외에도 바이어가 현재 살고 있는 집을 매도하는 것을 전제로 매수한다는 조건을 넣게 되는 경우도 있습니다. 또한 대개 법적으로 하자 없는 완벽한 소유권(title) 을 넘겨주어야 하는 것을 조건으로 하는데, 이와 관련하여 셀러 변호사는 타이틀을 조사하여 아무런 문제가 없음을 보여주어야 하며, 이를 대행하는 회사가 흔히 title company 라고 하는 보험회사입니다. 셀러는 이러한 타이틀서치의 결과(title commitment)를 바이어 측에 보내주어야 하고, 또 혹시 소유권에 어떠한 문제가 있으면 이를 해결(clear)해 주어야 하는 의무가 있습니다. 


3. Title Insurance & Title Commitment 

대개 클로징은 타이틀회사 직원인 closer 의 주최로 타이틀 회사에서 갖게 됩니다. 앞서 언급한대로, 타이틀 서치를 해도 발견되지 않을 수 있는 문제들 때문에, 완전한 소유권을 넘겨 받는 것을 전제로 융자를 해주는 lender 는 불안할 수 밖에 없으며, 혹시 문제가 있더라도 보험으로 해결할 수 있도록, 이들의 불안을 해소시키기 위해 고안된 제도가 바로 title insurance 입니다. 따라서 lender 는 매수인에게 보험을 들도록 요구하고 있으며, 바로 그 보험회사가 관행상 타이틀 서치도 하고, 클로징도 주관하게 된 것입니다. 이러한 보험가입은 일리노이주의 경우 강제되는 것은 아니지만, 거의 언제나 적용된다고 보면 됩니다. 흔히 셀러는 owner’s title insurance policy 에 대해 비용을 부담하고, 바이어는 mortgagee(렌더)’s loan policy 에 대해 비용을 부담하게 됩니다. 
타이틀 서치결과(title commitment)에는 보험회사가 보험으로 커버해 주는 경우와 그 
액수에 대해 나와 있는데, 법률적으로 중요한 부분은, 그중 스케쥴 B 라고 부르는 
예외조항 부분입니다. 이 부분에 적시된 경우는 보험으로도 책임지지 않는다는 것인데, 따라서 바이어는 이부분에 무슨 내용이 적혀 있는지를 변호사로부터 설명들어야 하고 그러한 위험부담을 안고 매수한다는 것에 대해 명백히 인식해야 합니다. 사실 이러한 예외 조항이 너무나 방대하여 보험을 드는 것이 별 의미가 없을 정도로 느껴지기도 하는 것이 사실입니다. 


4. 주의할 몇가지 경우 

(1) Home Inspection. 보통 계약서상 일주일 정도 내에 인스펙션을 할 수 있도록 하는 경우가 많습니다. 이 inspection period 안에 전문가의 인스펙션과 함께 하자가 발견시, 서면으로 시정을 요구해야 합니다. 이러한 시정요구시 명심할 것은, 이러한 요구를, 경우에 따라 셀러가 counter offer 로 받아들여 계약을 무효로 할 수도 있다는 점을 기억해, 집이 마음에 드는 경우에는 무리한 요구는 하지 않도록 주의해야 합니다. 
(2) Proration. 재산세는 일반적으로 작년에 해당하는 것이 2회에 걸쳐 다음해에 부과되므로 클로징 시점에는 아직 셀러가 부담해야 하는 tax bill 이 아직 부과되지 않는 경우가 많습니다. Proration 조항은, 아직 확정되지 않은 셀러의 부담부분을 미리 어떻게 처리해야 할지를 하는 조항입니다. 흔히 미래에 지출하게 될 재산세액을 물가상승률 등을 고려하여 작년치의 105% 내지 110% 정도로 예측한 뒤, 바이어가 미리 받아 정산하게 됩니다. 종종 이 수치를 가지고 약간의 협상이 있을 수 있습니다. 재산세 뿐 아니라 각종 유틸리티비용도 날짜가 딱 떨어지지 않으면 이같은 문제는 언제나 발생합니다. 
(3) Post-closing Possession. 바이어에게는 바람직하지 않지만, 클로징 후에도 셀러가 사정에 따라 집에 더 머물러야 하는 경우도 있습니다. 잠시 동안 집주인이 아니라 임대인이 되는 셈이지요. 이 경우 반드시 빨리 건물을 비우게 부담을 줄 정도의 deposit 을 요구하여 받아 놓아야 합니다.   
(4) Survey. 셀러는 그의 부담으로 건물의 도면(Survey)을 제출해야 합니다. 이는 lender 의 요구사항이지만, 바이어 입장에서도 종종 중요합니다. 도면에 나타난 부분에 혹시 다른 토지를 넘어간 부분은 없는지, 혹시 다른 건물이 대지 안으로 들어온 것은 없는지 확인해야 합니다. 타이틀 보험은 건물이 대지를 침범(encroachment) 한 것은 보험으로 커버하지만, 쉽게 움직이기 쉬운 경계(fence) 같은 것의 상이함에 대해서는 책임을 지지 않기 때문입니다. 

부동산매매는 미국에서도 개인이 자산을 늘릴 수 있는 가장 중요한 방법 중 하나입니다. 좋은 전문가의 도움과 함께 필요한 정보를 내 것으로 만들어, 성공적인 투자와 내집마련이 되시길 바랍니다.